¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un contrato mediante el cual yo, como deudor, dejo como garantía un bien (generalmente un inmueble) a cambio de un préstamo (acreedor). De esta forma, si no pago, el acreedor tendrá derecho a solicitar la venta del bien para así cobrar la deuda.
¿Para qué se utilizan las hipotecas?
En general, las hipotecas se utilizan para obtener financiamiento a largo plazo y por un monto importante que de otra forma sería difícil conseguir. Disponer de un bien como garantía de pago reduce el riesgo del acreedor (que en caso de impago se puede quedar con él) y facilita así la concesión de un préstamo.
Uno de los usos más habituales de las hipotecas, es para la compra de viviendas. Según el Instituto Nacional de Estadística en el mes de marzo, se registraron 36.182 hipotecas en España, un 15,7% menos en tasa anual. El importe medio de dichas hipotecas se situó en 142.663 euros.
Las hipotecas tienen la gran ventaja de que permiten acceder a una vivienda propia sin tener la totalidad del dinero (esto es lo que se suele llamar apalancamiento financiero), además de poder extender el préstamo a un horizonte de entre 20 y 30 años, lo cual permite poder tener una cuota más asequible cada mes. No obstante, las hipotecas también tienen sus inconvenientes. Por un lado, implican el pago de intereses y comisiones al banco, lo que hace que el coste total del préstamo sea mayor que el valor del bien adquirido. Por otro lado, en épocas de crisis el valor del bien puede disminuir (a diferencia de nuestra creencia que siempre aumenta), lo cual provocaría un menor valor liquidativo que no sería suficiente para cubrir la totalidad del préstamo.
¿Qué tipos de hipotecas existen?
+ Según el tipo de interés
El tipo de interés es el porcentaje que se cobra sobre la deuda a beneficio del acreedor. Puede ser fijo o variable.
– Hipoteca fija: es aquella en la que el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Esto significa que la cuota mensual será siempre la misma, lo que me da seguridad y estabilidad. Sin embargo, el tipo de interés suele ser más alto que en las hipotecas variables.
– Hipoteca variable: es aquella en la que el tipo de interés varía periódicamente según un índice de referencia (euríbor) y a veces, un % más aplicado por el banco. Esto significa que la cuota mensual puede subir o bajar según el mercado, lo que implica más riesgo e incertidumbre para mí. Sin embargo, el tipo de interés suele ser más bajo que en las hipotecas fijas.
– Hipoteca mixta: es aquella que combina un período inicial con un tipo de interés fijo y un período posterior con un tipo de interés variable. Esto me permite disfrutar de la tranquilidad de una cuota conocida al inicio y de un tipo de interés desconocido durante el resto del plazo.
*Existe un tipo de hipoteca bastante desconocida por el público en general, que se llama hipoteca inversa. En este caso, solo te daré una pequeña introducción de ella, dejando los detalles más particulares para otro artículo propio.
La hipoteca inversa, es un tipo especial de hipoteca dirigido a personas mayores de 65 años o dependientes, que les permite obtener una renta mensual a cambio de poner como garantía su vivienda habitual. El préstamo se devuelve al fallecimiento del titular o al vencimiento del contrato, sin que el propietario pierda el derecho a seguir viviendo en su casa.
+ Según el tipo de bien
El tipo de bien es el objeto que se utiliza como garantía del préstamo. Puede ser un bien inmueble o un bien mueble.
– Hipoteca inmobiliaria: es la más común y se aplica sobre bienes inmuebles como casas o terrenos. El acreedor suele ser una entidad financiera como un banco o una caja de ahorros.
– Hipoteca mobiliaria: es menos frecuente y se aplica sobre bienes muebles como vehículos u obras de arte. El acreedor suele ser una empresa especializada en este tipo de préstamos.
+ Según el tipo de amortización
El tipo de amortización es la forma en la que se devuelve el préstamo. Puede ser francés o americano.
– Hipoteca francesa: es la más habitual y la que rige en España. Consiste en pagar una cuota mensual constante que incluye una parte de capital y otra de intereses. Al principio se pagan más intereses y menos capital, y al final se invierte la proporción.
– Hipoteca americana: es menos común y consiste en pagar solo los intereses durante la vida del préstamo y devolver el capital al final en un solo pago. Esto implica una menor cuota mensual, pero un mayor desembolso final.
*Aquí van 2 consejos muy útiles:
– Si te dispones a realizar amortizaciones, realiza la mayor parte de ellas al principio, puesto que es cuando más intereses vas a pagar.
– Cuando vayas a realizar la amortización, reduce el plazo del préstamo en vez de la cuota. Acortando el plazo de vida del préstamo, estarás generando intereses durante menos tiempo y por lo tanto, te permitirá ahorrar más.
¿Cuál es la mejor opción para mí?
Como has visto, existen diferentes tipos de hipotecas y cada una tiene sus ventajas e inconvenientes. Por eso, a la hora de elegir la mejor opción, debes tener en cuenta varios factores:
– La capacidad de pago: Analizar ingresos y gastos, y determinar cuánto dinero puedes destinar al pago de la hipoteca. Es recomendable que la cuota hipotecaria no sobrepaso el 30% de tus ingresos netos. Por encima de ese umbral, estarías poniendo en riego tu economía familiar.
– El perfil de riesgo: Debes valorar tu tolerancia al riesgo. Decidir si prefieres una hipoteca fija que te dé seguridad y estabilidad, o una hipoteca variable, que en muchos casos te ofrezca un menor tipo de interés, pero también más incertidumbre.
– El plazo de amortización: Un plazo más corto implica una mayor cuota mensual, pero también un menor coste total del préstamo. Un plazo más largo implica una menor cuota mensual, pero también un mayor coste del préstamo. – El tipo de vivienda: Se ha de tener en cuenta el valor, la ubicación y el estado en el que se encuentra, ya que estos son factores que también pueden influir en las condiciones de la hipoteca.
¿Qué otras opciones tengo para acceder a una vivienda?
Además de las hipotecas, existen otras opciones que tampoco debes descartar. Hablo del alquiler solo, o el alquiler con opción a compra. Cada una tiene sus pros y contras, pero son opciones que también debes considerar (a pesar de las creencias populares negativas que llevan implícita) y tener en cuenta.
El alquiler es una opción que te permite vivir en una vivienda sin tener que comprarla ni endeudarte. Además, dispones del capital correspondiente a la entrada de una hipoteca, que te permite invertirlo en lo que tú quieras (menor coste inicial). Otra ventaja es la flexibilidad y movilidad, además de la no responsabilidad de asumir gastos extras como reparaciones, mantenimientos, roturas, etc…
Sin embargo, como todo, el alquiler también tiene sus inconvenientes. Por un lado, no eres el dueño de la vivienda y no puedes hacer las reformas o modificaciones que quieras. Por otro lado, el alquiler no te permite generar el patrimonio como tal, ni beneficiarte de la posible revalorización futura. Además, el alquiler puede fluctuar cada año según el IPC o el acuerdo con el propietario.
Una modalidad “mixta” que también se está usando actualmente, es el alquiler con opción a compra.
El alquiler con opción a compra es una opción intermedia entre el alquiler y la compra. Consiste en firmar un contrato de alquiler con la posibilidad de comprar la vivienda al finalizar el plazo establecido. Tiene la ventaja de que te permite reservar la vivienda y ahorrar para la compra mientras pagas el alquiler. Además, una parte del alquiler se suele descontar del precio de venta.
Una modalidad “mixta” que también se está usando actualmente, es el alquiler con opción a compra.
El alquiler con opción a compra es una opción intermedia entre el alquiler y la compra. Consiste en firmar un contrato de alquiler con la posibilidad de comprar la vivienda al finalizar el plazo establecido. Tiene la ventaja de que te permite reservar la vivienda y ahorrar para la compra mientras pagas el alquiler. Además, una parte del alquiler se suele descontar del precio de venta.
No obstante, el alquiler con opción a compra también tiene sus desventajas. Por un lado, el precio de venta se fija al inicio del contrato y puede que no se ajuste al valor real de la vivienda al final del plazo. Por otro lado, si decides finalmente no comprar la vivienda, pierdes el derecho a recuperar la parte del alquiler destinada a la compra. Además, por lo general, el alquiler con opción a compra suele ser más caro que un alquiler normal.
Como has podido comprobar, las hipotecas son una opción muy interesante y extendida para acceder a una vivienda propia, pero también implican una serie de riesgos y compromisos que hay que tener en cuenta. Por eso, antes de tomar una decisión así de importante en el largo plazo, es recomendable analizar la situación personal de cada uno, así como la financiera, sentimental, laboral, familiar…
Posiblemente esta sea una de las 3-4 decisiones más trascendentales de la vida de las personas, lo cual quiere decir, que debe ser estudiada, meditada y consultada durante el tiempo necesario.
Desde mi experiencia, te recomiendo que te informes bien sobre las condiciones y requisitos de las hipotecas y que busques la que mejor se adapte a tus necesidades y expectativas. No dejes de mirar y comparar precios, así como tampoco deberías descartar al 100% cualquiera de las demás opciones que se presenten.
Gracias por leerme y hasta pronto.